На прошлой неделе состоялась встреча президента России Владимира Путина и главы Сбербанка Германа Грефа, на которой президент призвал россиян не ждать, когда ставки в экономике снизятся, поскольку развиваются «инфляционные процессы», и покупать жилье сейчас под 12% годовых. В том числе потому, объяснил президент, что при снижении ипотечных ставок «жилье будет сразу же расти в цене». Греф, в свою очередь, поделился, что в его банке ожидают «реальное оживление» на рынке ипотеки в IV квартале 2016 года. Не приведут ли призывы власти «решить квартирный вопрос» за счет ипотеки к раздуванию пузыря на рынке? Что будет со ставками, откажется ли государство от их субсидирования, и как будут вести себя цены на первичном и вторичном рынке в ближайшем году?

В 

Дмитрий Портнягин, председатель комитета по международному сотрудничеству Ассоциации Молодых Предпринимателей»:Во-первых, за первое полугодие рынок ипотечного кредитования вырос почти на 44%. Во многом такой рост объясняется эффектом низкой базы, поскольку прошлый 2015 год для него был откровенно провальным, а банкам-участникам программы ипотеки с господдержкой едва удалось выбрать 40% выделенных лимитов. То есть, по сути, после глубокого спада любое мало-мальски ощутимое оживление на рынке воспринимается не иначе как бум кредитования, но это, увы не совсем так. Спрос на ипотеку подрос в связи с некоторой стабилизацией доходов населения, вызванного укреплением рубля во втором квартале, а также снижением цен на недвижимость и банковских ставок. Продолжится ли рост спроса на ипотеку в IV квартале? На мой взгляд, вряд ли: рубль вновь вошел в фазу спада, что приведет к росту инфляции уже в октябре, после окончания влияния сезонного фактора и фактора выборов, реальные доходы и рублевые сбережения населения начнут снова снижаться. В общем, фундаментальных макроэкономических факторов, способных поддержать высокие темпы роста рынка ипотеки до конца года, скорее всего, не будет.

Во-вторых, ставки по ипотеке даже при условии сохранения ЦБ ключевой ставки на все еще высоком уровне, снижаются. На сегодняшний день средняя ставка по ипотеке с господдержкой составляет всего 10,5-11%, а ставки по кредитам без субсидий всего на 1,5-2% выше. Собственно, именно низкие ставки сейчас во многом и стимулируют рынок к росту, в случае, если ЦБ все же приступит к планомерному снижению уровня ключевой ставки, у банков появятся новые возможности стимулирования спроса, таким образом, я не совсем понимаю опасений относительно возможного снижения кредитных ставок в части создания рисков для рынка.

В-третьих, напомню, что по итогам 2015 года было введено в эксплуатацию 85,3 млн кв. м жилья в новостройках, а это, что важно, рекордный показатель за всю современную историю России. Такой рост предложения очень неудачно совпал со спадом спроса, а значит, как минимум до конца 2016 и в первом полугодии 2017 года дисбаланс спроса и предложения будет толкать стоимость квартир вниз. На сегодняшний день, недвижимость является одним из немногих высоколиквидных активов, который не только не дорожает вслед за инфляцией, но и дешевеет, причем дешеветь будет и впредь, как минимум, пока не сократится предложение.

Тем не менее, кое в чем я все же согласен с Грефом: сейчас действительно на рынке сложилась крайне благоприятная ситуация для приобретения жилья в кредит, если, конечно, не считать, что с июня этого года среднее домохозяйство тратит на продукты питания свыше 50% собственного дохода, а доля россиян, проживающих за чертой бедности, только по официальным данным, составляет 22% населения.

В 

Наталья Мильчакова, замдиректора-аналитического департамента В«АльпариВ»: Полагаю, что к началу 2017 года средняя ставка по социальной ипотеке может снизиться до 9,5-10%, а по остальным жилищным кредитам она останется на уровне выше 11%, но только в случае, если ЦБ решится на очередное снижение ключевой процентной ставки до 10% или до 9,5%. В следующем году рынок ипотечных кредитов полностью коммерческим не станет, так как, во-первых, на дворе кризис, и у населения ухудшается благосостояние и доходы, а во-вторых, в 2018 году будут президентские выборы. Восстановление уровня благосостояния граждан возможно не ранее 2019-2020 года, когда цена на нефть постепенно начнет возвращаться на уровень выше 70 долларов за баррель, последствия кризиса будут преодолены и начнет уверенно восстанавливаться платежеспособный спрос. Тогда можно будет говорить и о росте спроса на ипотечные кредиты.

Однако, на мой взгляд, банковскому сектору кто-то должен создавать конкуренцию, тогда и ставки по ипотеке будут ниже. Например, в Испании и некоторых других европейских странах, кроме банков, есть так называемые В«сберегательные кассыВ», где физлица могут получить кредит, в том числе и на жилье, по относительно низким ставкам в сравнении со ставками банков. Контраргументом против создания таких институтов в России является кризис в банковской системе Испании, но здесь проблема не столько в институтах, сколько в том, что многие страны Европы – госбюджеты, население, фирмы – слишком долго жили в кредит, не думая о последствиях.

У нас сейчас вряд ли возможно надувание пузыря, так как даже по низким ставкам спрос на ипотечные кредиты в 2016 году намного ниже, чем год назад. Даже в 2015 году, например, Сбербанк выдал ипотечных кредитов на сумму примерно в 662 млрд руб., что на 28% меньше докризисного 2014 года. А банк В«ВТБ24В» тоже популярный у населения в 2015 году выдал ипотечных кредитов на сумму в 198,4 млрд руб., что на 43% ниже объема 2014 года. У других банков в области ипотечного кредитования дела идут также неблестяще. Поэтому В«пузыряВ» в недвижимости ждать не приходится.

Рисков для государства с точки зрения возникновения потенциального В«пузыряВ» на рынке нет, но зато есть другой риск, например, что у некоторых небольших банков в условиях снижения спроса на ипотеку могут возникнуть финансовые проблемы. Но этот риск не самый вероятный, так как ЦБ проводит предупредительные меры, заранее выявляя ненадежные банки.

Полагаю, что президент России не занимается рекламой каких-либо банков, даже Сбербанка, либо отдельных видов кредитов. Скорее, диалог Владимира Путина с главой Сбербанка, призван послать сигнал населению, что государство контролирует бизнес, и в бизнесе никто не уйдет из-под контроля, в том числе Сбербанк, который является юридически негосударственным банком. И такой диалог может не столько привлечь население брать кредиты, сколько наоборот отпугнуть, прежде всего, ненадежных потенциальных заемщиков. Ведь повышенный контроль государства над банком может привести к тому, что кредит в банке будет получить непросто, значит, люди неуверенные в своей платежеспособности просто откажутся от получения кредита либо им откажет банк.

В 

Сергей Звенигородский, начальник отдела розничных продаж УК В«СОЛИД МенеджментВ»: Если брать этот год, то сезонное повышение цен, действительно, делает сегодняшний день наиболее выгодным моментом для покупки жилья. Рынок жилья уже насыщен, трудности для строителей продолжаются, но снижения цен ожидать не приходится, поскольку жилье в России – это не только место для проживания, но и инвестиционная составляющая. Снижение стоимости рубля с сентября этого года заставит людей искать оптимальные варианты и жилье, судя по ежегодной статистике Росстата, находится в приоритете.

Снижение будет зависеть от ситуации на банковском рынке и у строителей, а также от позиции правительства, стоимости рубля и продолжения пенсионной реформы (В«длинные деньгиВ»). Отказ от субсидирования ипотеки государством может быть изменен, может стать более адресным, но отменен не будет. Что касается качества заемщиков, то здесь на рынок давит снижение покупательной способности граждан и их вынужденный консерватизм.

Призывы власти в экономических вопросах не приведут к массовому притоку граждан в ипотечные программы, поскольку это довольно сложные для обеих сторон риски. Одним надо поверить в то, что государство имеет план хотя бы на несколько лет вперед и готово ему следовать, другим нужно обеспечить работу отраслей страны, но не только за счет бюджета (он уже не справляется), а за счет государственно-частных программ (качество и количество которых еще недостаточно). Президент и его правительство могут призвать граждан к рассмотрению ипотеки для решения главного семейного вопроса, но чтобы призыв не был обесценен исполнением, необходимо повысить эффективность уже работающего механизма.

В 

Кирилл Яковенко, аналитик В«Алор БрокерВ»: С покупкой жилья я бы подождал по двум причинам. Во-первых, цены на недвижимость еще имеют потенциал снижения, а во-вторых, ЦБ РФ будет вынужден рано или поздно снижать ставку до 6-8%. Дно по рынку и обозначенный уровень ставки, скорее всего, будут достигнуты в середине 2017 года. Конечно, снижение ставок по ипотеке подстегнет спрос на жилье, но влияние этого фактора не стоит переоценивать. Думаю, что программа субсидий ставок по ипотеке будет продолжаться, по крайней мере, еще 2-3 года. Но действия государства в этой области весьма неуклюжи. Например, мы все помним госпрограмму В«Доступное жильеВ», которая была не очень эффективной. А пузырь на рынке недвижимости надувался на фоне низкой финансовой грамотности населения и ограниченности выбора других инвестиционных объектов. Когда высшие лица государства советуют что-то подобное, то это выдает их непрофессионализм. Каждый человек сам решает когда, что и зачем покупать, он ориентируется на свои потребности и ожидания.

В 

Александр Шустов, генеральный директор МФО В«Мани ФанниВ»: Чтобы говорить о целесообразности покупки жилья в ипотеку нужно, прежде всего, оценить перспективы рынка жилой недвижимости в целом. Так сложилось, что цена недвижимости в России очень сильно коррелирует с ценой нефти, именно поэтому сейчас говорят о том, что настал удачный момент для покупки: цена барреля Brent находится вблизи минимумов, ниже психологически важной отметки в 50 долларов. Многим может казаться, что цене нефти падать уже некуда, но это никак не обосновано, баррель может стоить и 20, и даже 10 долларов. Тогда цены на недвижимость, как говорят трейдеры, будут становиться В«все привлекательнее и привлекательнееВ», то есть стремительно падать. Предсказать состояние рынка нефти сложно, особенно с учетом роста поставок со стороны стран ОПЕК, с учетом сланцевой нефти и развития технологий, замещающих нефть как источник топлива и энергии.

Полагаю, что и на первичном, и на вторичном рынке жилья еще есть большой потенциал для снижения цен, на 20-30% цена может упасть, и это будет плохо и для застройщиков, и для большинства граждан. В условиях текущей ключевой ставки ЦБ в 10,5% ставка по ипотеке вряд ли может быть снижена и стать меньше 12%. Отказываться же от субсидий государству придется, так как нарастает дефицит бюджета и резервный фонд тоже не бесконечен.

Для покупки жилья в ипотеку сейчас благоприятный период с точки зрения государственного субсидирования, но только для тех домохозяйств, у которых есть стабильный доход. Безработица растет, и предсказать, что она не коснется конкретно вас, очень сложно. Численность безработных еще в прошлом году превысила миллион человек, и это только официальные данные. Очень много сокращений в крупных предприятиях.

В 

Дмитрий Журавлев, директор Института региональных проблем: К сожалению, ипотека и вообще вложения в недвижимость, действительно, стали выгодными. Но не потому, что ипотека стала доступной, а потому что доверие к рублю упало. Это напоминает оживление на товарном рынке во время резкого подорожания валюты. Конечно, это оживление, но не нужно путать радость с истерикой. И даже истерического оживления рынка ждать не стоит. Уровень жизни упал, а цены – нет. Значит, нет серьезного платежеспособного спроса на жилье. Цены падать не будут. Наш рынок живет в нерыночной логике – что бы ни случилось, цены растут. В крайнем случае, замедляется рост.

Снижения ставок в наших условиях это вопрос административного решения. Если Греф собирается их снижать, они будут снижены. Но вряд ли намного и надолго.

В рамках политики по снижению расходов государство, скорее всего, откажется от субсидирования ипотеки. Но в этом случае ни о каком снижении процентных ставок говорить не придется. Рынок сожмется существенно, так как ипотека пусть не сразу, но подорожает. А людей с деньгами и так очень немного. Ипотечный рынок может стать похожим на рынок драгоценных камней – где покупки редки, а цены неустойчивы.

При этом я не думаю, что на рынке ипотеки надуется пузырь. Пузыри возникают там, где есть излишек денег. Пузыри это механизм выкачивания этого излишка. Наше население излишком денег не страдает – пузырь нечем надувать.

В 

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ В«ФИНАМВ»: Доступность ипотеки является важнейшим фактором, который определяет ценообразование на рынке жилья. На текущий момент в ипотеку приобретается оценочно около 40% жилья на первичном рынке и около 20% жилья на вторичном. Между тем, сейчас формируется устойчивый тренд на снижение ставок по ипотеке. В мае (последний отчетный период) средневзвешенная ставка по выданным ипотечным жилищным кредитам в рублях (на первичке) составила 12,6% годовых, против 14,4% годом ранее. В значительной мере снижению ставки способствовало продление программы субсидирования ипотеки со стороны государства. Тем не менее, нельзя не отметить эффект на ставки и со стороны снижения ключевой ставки ЦБ, в том числе на фоне замедления темпов роста потребительских цен. К примеру, по состоянию на середину июля рост цен накопленным итогом с начала текущего года составил 3,7%. Между тем, за аналогичный период прошлого года потребцены прибавили 9,4%. В свою очередь, даже умеренное снижение ставок привело к значительному росту популярности ипотеки у населения (на первичном рынке). За январь-апрель было выдано 261 тыс. ипотечных кредитов, против 184 тыс. в прошлом году. По мере снижения ключевой ставки ЦБ и, как следствие, ипотечных ставок, доля ипотечных сделок продолжит расти. Ожидаю, что к концу следующего года даже без господдержки ставки по ипотеке будут менее 8% (ЦБ таргетирует инфляцию 4% в 2017 году). Это приведет к резкому скачку доли семей, которые могут позволить себе ипотеку, что приведет к росту спроса и, как следствие, повышению цен. Ожидаю, так же, что в середине 2017 года начнется рост реальных цен на первичную недвижимость (т.е. с учетом инфляции).

В 

Дмитрий Лукашов, аналитик IFC Markets: Я полагаю, что на этот сложный вопрос есть простой ответ. Если человек смотрит в свое индивидуальное будущее с оптимизмом и ожидает позитива, то ему имеет смысл покупать жилье в ипотеку. Остальным, возможно, имеет смысл подождать, когда такой оптимизм у них проснтся.

Жилье в России действительно подорожало примерно в 3 раза с 2004 по 2007 год, когда быстро снижалась ставка жилищного кредитования. Однако учтем, что 10-12 лет назад этот процесс сопровождался одновременным ростом мировых цен на нефть с 35 до максимальных 150 долларов за баррель, что способствовало и экономическому росту в нашей стране. Он вызвал резвое увеличение доходов и зарплат россиян. Соответственно, я полагаю, что для подорожания жилья одного снижения ставок может оказаться недостаточно. Еще одним необходимым условием является рост доходов населения.

При действующей, высокой ключевой ставке ЦБ РФ (10,5%) снижение процентов по ипотеке может носить лишь символический характер и применяться в рекламных целях. Вероятно, Сбербанк не исключает каких-то действий ЦБ с ключевой ставкой. На мой взгляд, жилищное кредитование не будет нуждаться в государственном субсидировании, если ставка ЦБ опустится до 6-7% при аналогичном уровне инфляции.

В настоящее время текущие долларовые цены на недвижимость в Москве более чем в 2 раза ниже уровня середины 2008 года, до мирового экономического кризиса. Можно сказать, что В«пузырьВ» успешно сдулся. Чтобы он не надувался опять, государство планирует убрать с рынка жилья спекулянтов. В 2000-х годах более трети квартир приобреталось с целью перепродажи по более высокой цене. Сейчас, для таких В«самых хитрыхВ» покупателей предполагается введение повышенного жилищного налога на их 2-ю, 3-ю и так далее, недвижимость.

Подробнее читайте на kapital-rus.ru ...