фото показано с : aif.ru

Сделки с долевой собственностью являются одной из самых неудобных и криминализированных отраслей жилищного права. Для решения проблемы необходимодополнить ГК РФ рядом положений о правилах оборота долей в жилых помещениях.

Сделки с долевой собственностью являются одной из самых неудобных и криминализированных отраслей жилищного права. Для решения проблемы необходимодополнить ГК РФ рядом положений о правилах оборота долей в жилых помещениях.47% сделок, которые сегодня регистрируются за год в Москве Росреестром, — это сделки с долевой собственностью. Причем ни для кого не секрет, что это одна из самых криминализированных, и неудобных для жизни отраслей жилищного права. Управляющий партнер одной из московских коллегий адвокатов Анатолий Владимирович Фурсов уверен, что рейдеры и «профессиональные соседи» — лишь верхушка айсберга, а корни этой проблемы уходят гораздо глубже.Ст. 247 Ч.1 ГК РФ устанавливает, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется с согласия всех сособственников, а в случае отсутствия такового согласия — по решению суда. Долевая собственность на недвижимость может возникнуть в результате заключения или расторжения брака, приватизации, дарения, мены, купли-продажи и др. Вариантов масса, итог один: если сособственники не смогли договориться о владении объектом, возникает масса конфликтов, злоупотреблений правами, затяжных тяжб и не совсем законных сделок. Зачастую на сцену выходят рейдеры, которыми так любят запугивать обывателей СМИ. Итог, как правило, оказывается плачевным для всех противоборствующих сторон.Как разрешить ситуацию мирноА между тем, имеются экономически целесообразные и вполне мирные способы разрешить ситуацию.Можно продать жилье не по долям, а целиком, и вырученную сумму разделить между собственниками пропорционально их долям. Такой вариант, кстати, наиболее выгоден экономически: за квартиру целиком вы получите на 30%-50% больше, нежели в случае реализации отдельных долей.Также можно выкупить долю у других совладельцев, и стать, таким образом, единоличным владельцем. Это наиболее логистически оправданный шаг, так как вам не придется согласовывать сделку ни с кем, кроме других сособственников. В случае же, если доля в квартире продается «на сторону», то ее владелец обязан сначала предложить ее другим совладельцам.Вариантом решения проблемы будет договор о совместном пользовании жильем. Эта наименее энергозатратная для всех схема перестает быть идиллической, если сособственники в принципе способны к диалогу, а комнат в квартире не меньше, чем сторон, желающих в ней проживать. Договориться не удалось? Придется идти в суд, который определит порядок пользования жилым объектом с учетом реальной ситуации каждого собственника (наличие или отсутствие у совладельцев другого жилья, несовершеннолетних детей, иждивенцев).Мирным способом станет и аренда доли сособственника. Наиболее экономически невыгодный вариант для «арендатора», но чего не сделаешь ради тишины и спокойствия. Обычно к этому прибегают, если квартирой невозможно пользоваться всем сособственникам: например, когда малогабаритной «однушкой» владеют сразу две семьи. Одна семья съезжает, получая от другой регулярные выплаты, исходя из размера своей доли. Есть еще вариант выделения доли в натуре — жилье физически делится между совладельцами, но это подходит лишь для частных домов, так как каждый дольщик должен получить собственный санузел, кухню, и вход.Анатолий Фурсов отмечает, что все вышеперечисленные способы вполне эффективны, но лишь в том случае, когда люди действительно настроены решать проблему сообща.«Я выделяю два вида сособственников, — говорит юрист. — Первые говорят: давайте искать выход, давайте продавать, и в таком случае все достаточно быстро решается, без конфликтов и тяжб. Но чаще бывает, что один из собственников заявляет: я тут жил и буду жить, и законов я таких не признаю, и ни на какие соглашения идти не собираюсь. Серьезных механизмов повлиять на него нет. Да, если вас не пускают в квартиру, то вы можете пойти в суд и определить порядок пользования квартирой. И вот вас вселяют, вы устанавливаете железную дверь, потом уходите в магазин, а ваш сосед за это время уже поменял замок. Приходится снова вызывать полицию, судебных приставов, и все вновь пошло по кругу... История эта может длиться бесконечно, полиция такими вопросами не очень хочет заниматься. В итоге вы потратите огромное количество времени и нервов, но, по сути, ничего не добьетесь». Люди не могут договориться годамиРейдеры и «профессиональные соседи» — тема, широко раскрученная прессой. Однако юристы подчеркивают, что появляются все эти криминализированные элементы лишь там, где люди годами не могут договориться друг с другом. Обычно есть сторона, более сильная психологически, и именно она начинает давить на сособственника, всячески злоупотребляя своим правом. Далее происходит так: дольщик, чьи права нарушают, платит коммунальные платежи, налоги, но никаких благ из своего имущества не извлекает. Он пытается договориться о продаже, либо выкупить долю соседа, но в ответ ему выдвигаются нереальные условия. Наконец, все это человеку надоедает, и он реализует свою долю через пресловутых рейдеров, а они подселяют в «нехорошую квартиру» профессиональных соседей. Те, в свою очередь, начинают давить на несговорчивого сособственника...Круг замкнулся, бесконечный конфликт обеспечен. Поэтому дольщикам так важно вести себя честно и добросовестно по отношению друг к другу — но в наше время это, скорее, исключение из правил.Причем, с ныне действующим законодательством, даже профессиональным юристам приходится несладко. Анатолий Фурсов рассказывает, что когда-то один из адвокатов коллегии попал в совершенно патовую ситуацию, разрешить которую помог лишь счастливый случай — а именно, принятое Верховным судом РФ Определение № 5-В11-134. У юриста было 75% долевой собственности в однокомнатной квартире. Остальными 25% владела абсолютно посторонняя женщина. Разумеется, о совместном пользовании жильем речи не шло, но и на продажу квартиры, с последующим разделом денег, сособственница не соглашалась. В итоге квартира стояла пустая целых 8 лет, постепенно ветшая, а долги за коммунальные услуги росли, ведь свою часть дама «принципиально» не платила. В итоге, лишь в 2012 году, юрист смог обратиться в суд, потому что именно тогда вышло определение Верховного суда РФ о разрешении принудительного выкупа малозначительных долей. Суд принял от истца депозит, и вынес решение о продаже ему 25% доли второй дольщицы.«Но таким способом действовать можно лишь тогда, когда у вашего оппонента мизерная доля. Если бы доли были равными, то коллега ничего не добился бы, равно, как и в том случае, если бы женщина пользовалась квартирой, и это было бы ее единственное жилье, — уточняет юрист. — Вообще же подобные объекты создают огромные проблемы не только их владельцам, но и соседям, и коммунальным службам, и исполнительной власти. Я за свою практику провел множество сделок с долевой собственностью, и на личном опыте убедился, что адекватные владельцы в такой ситуации в меньшинстве. Обычно бал правят граждане, которые не привыкли идти на уступки, и полагают, что весь мир у них в долгу. В условиях конфликта между совладельцами, и несовершенством законодательства, всегда кто-то остается в проигрыше».Выход из ситуации — продажа спорного жильяГражданский кодекс РФ, принятый в 1994 году, по мнению Анатолия Фурсова, уже не отвечает современным реалиям. Он не регламентирует особые правила оборота долей в жилых помещениях, в том числе и в квартирах посемейного проживания. Именно этими пустотами в ГК и ЖК РФ вовсю пользуются дольщики, злоупотребляющие своим правом. А ведь у России уже был шанс построить грамотную, юридическую выверенную конструкцию: еще в 2016 года Госдума рассматривала законопроект об обязательной продаже недвижимости, если она досталась в наследство сразу нескольким людям. Авторы проекта позаимствовали эту идею в англо-саксонской системе права, которая с успехом работает в Великобритании, США, Канаде, Австралии и других странах. Все предельно просто и логично — если раздел в натуре невозможен, то прекращение общности производится путем продажи общего предмета с торгов и распределения выручки. Но, к сожалению, эта идея тогда так и не шла одобрения.Вместо этого, суды порождают все новую эскалацию: например, при разводе супруги, у которых 10 квартир, получат доли в каждой из этих квартир, а не 5 и 5 квартир соответственно, что было бы логично. Бывшие супруги начнут «ходить к друг другу в гости»«, сутяжничать, препятствуя нормальной эксплуатации жилья, или его реализации. Другой распространенный случай: есть квартира в центре Москвы, которая стоит многие миллионы, и есть два наследника, с долями, скажем, в 2/3 и 1/3. Только первый дольщик заселяется туда в одиночестве, а второй — с многочисленными детьми и иждивенцами, которых тут же прописывает на свою долевую жилплощадь. И заявляет, что больше его огромному семейству негде жить... По ныне действующему закону, такой сособственник имеет право на лучшие условия, и большую площадь, чем владелец 2/3 квартиры, существование которого делается невыносимым. А инициировать продажу квартиры невозможно, потому что проблемный сосед, разумеется, желает жить в самом центре, где лучшие школы и медицинское обслуживание. И денег на выкуп доли он не имеет... Но если ты хочешь жить красиво, то должен заработать на эту красивую жизнь, или — продай квартиру, и поезжай на окраину: в Бирюлево тоже живут люди, так чем ты выше их?Еще не так давно в нашей стране шла борьба с коммунальными квартирами, но ведь доля в недвижимости — это еще хуже, чем «коммуналка». Потому что в коммуналке ты можешь спокойно жить, или сдавать жилье внаем, и пользоваться всеми правами. Во втором случае приобретается лишь ворох проблем. А полумеры, прописанные в современном законодательстве, проблемы многомиллионной армии российских дольщиков никак не решают.Подводя итоги, Анатолий Владимирович Фурсов заявляет: «Необходимо дополнить ГК РФ рядом положений, отвечающим вызовам времени. Важно законодательно усилить роль нотариата, урегулировать риэлтерскую деятельность, утвердить профессиональные стандарты и требования к квалификации. Нужно, чтобы еще при распределении наследства нотариус старался исключить долевую собственность, а если стороны не в состоянии договориться о том, что им делать с недвижимостью, то перенаправлять их в суд. Суд, в свою очередь, обязан выяснить намерения дольщиков, и если они планируют проживать в одной квартире, то обязать их подписать договор о намерениях. Если же планы расходятся (один дольщик хочет продать квартиру, а другой — в ней жить), постараться найти компромиссный вариант, например, предложить одному продать долю другому. При невозможности такой сделки, дать время на реализацию спорной недвижимости, и полученные деньги разделить между сторонами. В случае если продажа не состоится, то квартира автоматически выставляется на торги, а деньги делятся. Такая схема не будет в дальнейшем порождать порока долевой собственности, и только так это работает в цивилизованном мире. Нужно бороться не с рейдерами, а с системой, их порождающей».

Подробнее читайте на aif.ru ...