На вторичном рынке — заговор против продаж? Кто за этим стоит и как быть тем, кто хочет купить жилье?

По всей стране массово распространяются истории о том, как некая бабушка (почему-то фигурируют исключительно бабушки, а не дедушки) продала квартиру, а потом в суде получила ее обратно, сославшись на временное помутнение под воздействием мошенников. Именно временное, поскольку покупатель теперь часто требует справку из ПНД. Но она, оказывается, не спасает. Покупатель остается без денег: старушка их вернуть не может (якобы отдала мошенникам), зато, как часто пишут в конце таких историй, с ипотекой. Пошла волна с «казуса Ларисы Долиной», которую вроде как действительно развели мошенники, которым она отдала деньги за спешно проданную квартиру. Справку из ПНД она при этом не брала, поскольку, мол, известный человек. Покупательница по решению суда была вынуждена расстаться с купленной квартирой. Но вроде как еще суды продолжаются. Уже за деньги.Что же все-таки не так?Есть почти во всех этих историях нечто, что сильно смущает автора этих строк, который чует интуитивно, по крайней мере, в части из них, голимую «заказуху» с целью обрушить вторичный рынок жилья. А если суды и вправду принимают такие решения, обнуляя права добросовестных покупателей, то, кажется, на предмет временного помутнения стоит проверить таких судей. Что же тут не так?Подозрительна подчас сама скорость якобы принятых решений в пользу старушек. Мол, покупатель пришел вселяться, а бабка съезжать не хочет, и у дверей вас встречает ушлый адвокат с готовым решением в пользу старушки. Так не бывает. В смысле с такой скоростью суды не работают. Как правило, это месяцы и месяцы. Не говоря уже о том, что в массовом порядке брать ипотеку на «вторичку» сейчас могут только те, кто сам впал в помутнение. Далее. Практически всегда в таких историях содержится мало деталей — и ноль журналистских расследований. Все сплошь какие-то Ларисы П. или Владимиры С. Несколько раз автор сам проверял на сайтах упомянутых судов дела о таких якобы реальных историях. Так вот, не было там таких дел в реестре. Притом, еще раз напомним, тяжбы подобного рода могут длиться месяцами и даже годами. Или еще к вопросу об «отказавшихся съезжать старушках»: обычно деньги при сделке с квартирой передаются уже после подписания акта приема-передачи, хотя в договоре купли-продажи может быть прописан и другой порядок, например, оплата после регистрации права собственности. Акт приемки-передачи удостоверяет отсутствие претензий у сторон, и после его подписания (и передачи денег) считается, что продавец выполнил свои обязательства по передаче квартиры. Включая ключи от нее. Как правило, в страшных историях все всегда напутано по этой части. Наконец, главное. А где уголовные дела? Ведь налицо как минимум подозрение в мошенничестве. Их отказываются возбуждать? Такое вполне может быть. Но, по идее, должны. А вдруг бабуля в деле и в сговоре с мошенниками? А как тогда суды принимают решение об аннулировании сделки? В общем очень много вопросов насчет «временного помутнения».А теперь представим себе, что некая старушка, сославшись потом на «временное помутнение», подожгла военкомат — «под воздействием украинских спецслужб». Она с большой вероятностью сядет, если экспертиза сочтет ее вменяемой на постоянной основе. Или, сославшись опять же на временное помутнение, кто-то снимет крупную сумму в банке, потом скажет, что отдал мошенникам, попав под их влияние, и пусть теперь банк ему ее компенсирует. Бред, скажете? Нет, то же самое, в сущности, что с квартирами.Бывает и наоборотОднако, признаем все же, что в какой-то мере проблема существует. Она в очередной раз всплыла в Якутии, где суд — внимание! — отстоял квартиру для покупателей, сломав описываемую в СМИ практику. Однако это, кажется, то самое исключение из правил, которое во многом подтверждает то, что автор написал выше. Итак, некая пенсионерка из Якутска Ирина К. хотела вернуть проданную два года назад квартиру, сославшись на недееспособность. Обращаем внимание на сроки тяжбы — два года (она почти сразу стала судиться). Сначала обратилась в городской суд с заключением экспертизы о своей недееспособности на момент заключения сделки из-за якобы давивших на нее мошенников. Интересно, как определили факт давления? С ее слов? Ну-ну. Якутский городской суд принял сторону пенсионерки и признал сделку с квартирой незаконной. Опять же вопрос: а где уголовное дело? Однако покупательница Ольга Аргунова с супругом оказались настойчивыми и обратились в Верховный Суд Якутии с апелляционной жалобой, запросив провести повторную экспертизу на предмет вменяемости пенсионерки. Покупателей, что немаловажно, поддержал банк, выдавший кредит, указав, что продавец на самом деле использовала деньги, вырученные от квартиры, по своему усмотрению. Повторная экспертиза в краевой клинической психиатрической больнице Владивостока (стороннего региона) подтвердила психическую вменяемость бабушки. Однако — и это очень важная деталь — мы не знаем, как бы повернулось дело, если бы муж покупательницы не был участником СВО. Суд явно учел это «исключительное» обстоятельство. Как и в случае с Долиной учел, что это, мол, «сама Долина».А вот права обычных добросовестных покупателей на таком информационном фоне отнюдь не выглядят защищенными. И тут надо что-то делать.Тем более что, по некоторым данным, в российских судах находится около 12 тысяч дел по возврату квартир «недееспособным пенсионерам». По данным Российской гильдии риэлторов, за год число споров в суде, когда после покупки квартиры продавец требует ее обратно, а потом не возвращает деньги, выросло на 15–20%. За первую половину 2025 года возбуждено 5379 уголовных дел, связанных с мошенничеством при операциях с недвижимостью. Якобы даже есть случаи оспаривания сделки через год-два и даже пять-шесть лет. Это уже какой-то полный бред и «судебный беспредел». Что делать?Во-первых, жестко ограничить возможности манипуляций на тему «временной невменяемости», определив тут четкие критерии, а также прописав четкую процедуру определения вменяемости во время сделки. Если она соблюдена — то все, давай, до свидания. По идее, человек либо вменяем, либо нет — и вот справка. В конце концов, если человек якобы действительно попал временно под влияние мошенников (и снова вспомним кейс с поджогом военкомата), то он все равно должен отвечать за свои действия. Пусть тогда самозапрет на продажу «недвижки» себе установит. Пусть родственники или служба опеки (если человек одинок) подключаются. Иначе под предлогом временной невменяемости можно далеко зайти и вообще любые сделки и действия оспаривать. Это уже правовой хаос. Во-вторых, вменить обязательное страхование сделок с недвижимостью на полную сумму. В-третьих, запретить сделки с недвижимостью за наличные — только через банк, после чего эти деньги, допустим, можно пропустить через «период охлаждения», когда их нельзя обналичить, а тратить только через отслеживаемый банковский перевод. В-четвертых, жестко закрепить права добросовестных покупателей, в том числе, если иных источников не будет, компенсировать им убыток из средств государства. Оно же тоже несет ответственность — регистрируя сделки, выдавая справки ПНД, устанавливая правила, на которые ориентируются продавцы и покупатели, и т. д. Если же «старушка» условная осталась без квартиры, то ей предоставить муниципальное жилье до разрешения вопроса. В-пятых, отмена сделок с «помутненными бабушками» и иже с ними — только через уголовные дела, включая изучение вопроса, а не в деле ли такая бабушка с мошенниками. В Думу вроде уже собираются внести законопроект о введении «периода охлаждения» при сделках с жильем. Согласно ему, после подписания договора продавцу дадут время еще раз все взвесить и не принимать решения сгоряча. На мой взгляд, это паллиативный вариант, который не решит большинства проблем. Но начать с чего-то надо.

Подробнее читайте на aif.ru ...