2020-7-18 09:56 |
В Челябинской области бизнес до сих пор не вернулся к полноценной работе из-за ограничений, связанных с эпидемией коронавируса
В Челябинской области бизнес до сих пор не вернулся к полноценной работе из-за ограничений, связанных с эпидемией коронавируса. Власти постепенно ослабляют режим изоляции, разрешили открыться ресторанам, непродовольственным магазинам и ТРК. Прошедшие с начала введения ограничений месяцы нанесли сильный удар практически по всем сферам бизнеса. И это не может не вызвать тектонические сдвиги в недвижимости. О том, каким станет рынок в период посткоронавируса, Znak.com поговорил с девелопером, руководителем компании Yellowstone development Денисом Ни. - Что происходит с рынком, как он отреагировал на ситуацию с эпидемией и изоляцией? - Пока до конца ни у кого понимания нет. Думаю, рано говорить, что что-то радикально изменилось в сознании участников рынка. Но могу обратить внимание на то, что стали появляться клиенты, которые ставят первым условием не количество денег, которое принесет проект, а риски при реализации. Если раньше все приходили и говорили, что хотят что-то построить и получить много денег, то сейчас клиенты говорят: главное не прогореть. - На чем основан этот запрос? На эмоциональном страхе или рациональной оценке ситуации? - Может быть, это было и до коронавируса, но он точно усилил этот тренд. Усилил фактор стоимости денег. Инвесторов мало, и для них цена денег повысилась. Сразу возник вопрос об управлении рисками. Рисковать сейчас никто не готов. Если проект не обещает максимальной вероятности позитивного исхода, никто в него вкладываться не будет. Думаю, играет роль атмосфера эпидемии в целом. Плюс недвижимость в значительной части ориентируется на массовость. Есть прямая корреляция: чем больше людей притягивает место, тем выше доход владельца объекта. Но пандемия показала, что все массовые функции под угрозой и многие концепции, ориентированные на массу людей, сейчас под вопросом. Это дополнительный фактор. Мы раньше его не оценивали, а сейчас при разработке концепции пишем: эпидемиологический фактор, где рассматриваем, а что будет происходить, если возникнет пандемия. Если закроют все вокруг или людям ограничат передвижение, то хватит ли в ближайшем окружении этому объекту покупателей, чтобы хоть как-то работать. И сейчас я слабо себе представляю, что кто-то в этой ситуации пойдет строить торговые центры, которые зависят от потока. Люди привыкли работать без управления рисками, в России это делать не принято. Никто не хочет думать: а что я буду делать, если что-то пойдет не так. И вот коронавирус продемонстрировал, что зря. Управление рисками - это некие издержки, как лишнее колесо, запас топлива. Странно, почему у нас так не делают, при том, что у нас волатильная страна. До недавнего времени к рискам относились небрежно, потому денег было много. А сейчас денег стало резко меньше, и умноженная на коронавирус эта ситуация отбила желание рисковать. - Что же строить? - Сейчас есть потребность в идеях и новых форматах, которые могли бы приносить устойчивый доход без массового посещения. Это суперактуальный вопрос. Кто придумает такой формат, будет на коне. Предлагать строить очередной ТК - это провал. Сейчас закрылось много арендаторов, у действующих комплексов много свободных площадей, рынок свободен, все ТЦ начнут конкурировать между собой. Я не вижу, когда появится потребность в новых торговых площадях. И раньше был рынок арендатора, а сейчас это усилилось. Сейчас все начали просчитывать риски, изучать устойчивость. Аппетит к риску потерян. Даже те, кто был авантюристично настроен, сейчас требуют детальной проверки, пересмотров концепций, обоснования. Всех это беспокоит. Тренд на подорожание денег колоссальный. Зарабатывать стало сложнее, воровать нельзя, получить в банке крайне сложно, требования высокие. Все боятся потерять деньги. - Что в этих условиях будет с рынком? - Начинается эпоха редевелопмента. Ни один дурак сейчас не будет строить новые здания. Все будут принимать максимум усилий, чтобы сохранить арендаторов. Придет реконцепция и редевелопмент. Чтобы использовать объекты, где уже есть здание, парковка, мощности. Будут держаться за это. Существование действующего арендного бизнеса под угрозой. Все свободные инвестиции будут направлены на сохранение того, что есть. Все понимают, что продать объекты не сможешь, новое не на что строить, вариант один - улучшить и продлить жизнь действующим зданиям. - Кого это коснется? - Если исключить два крупнейших формата в Челябинске, Родник и Алмаз , которые очень большие и поэтому их не победить, и убрать магазины возле дома, то все остальные форматы в середине спектра идут под редевелопмент, в том числе и бизнес-центры. Точно знаю по продвинутым компаниям, кто поумнее, начали смотреть на жилые дома не как на дом и инфраструктуру возле дома: магазины, детские сады, а как на инфраструктуру внутри, которая может работать в условиях изоляции. В Америке такое давно есть. Например, квартира или пространство, которые выделяются для совместного просмотра спортивных передач или для детских праздников, вплоть до спортивных залов, где можно находиться в условиях изоляции. Понятно, что в большом количестве это не будет реализовано. Но это появится у лидеров рынка. Думаю, брожения идут внутри команд, но надо понимать, что создать автомобиль и управлять им - это разные специальности. Попытка заставить команду переделать бизнес под новые условия не увенчается успехом. Пока я вижу, что собственники бизнеса такой запрос к топ-менеджменту выставили: ребят, а что мы будем делать? Рано или поздно они пойдут искать идеи и компетенции. Но пока не вижу такой активности, все пытаться починить бизнес на коленке. - Что происходит в Челябинске, который и до эпидемии не был столицей девелопмента? - В городе идет размывание потоков покупателей. Это происходит за счет создания большого количества общественных пространств, скверов. Думаю, со стороны города это осознанная работа, но есть и обратная сторона. Если раньше Кировка была местом концентрации трафика, то теперь это не так. Людей рассредотачивают по другим пространствам. С точки зрения бизнеса это плохо, потому что чем больше трафик, тем больше вероятность покупки. Сейчас и без того люди перешли от спонтанных эмоциональных покупок к рациональным и продуманным. А еще и трафик размывают. Но пока новые скверы и парки не могут предложить людям что-то интересное. Да, красиво, но там можно либо ходить, либо сидеть. Зачастую, даже воды купить негде. Конечно, вокруг этого со временем вырастет бизнес, но отдельный вопрос какой. Те же ларьки, с которыми город уже много лет борется?
Подробнее читайте на znak.com ...
