2015-7-28 09:00 |
Если строительные компании неповоротливы в своей ценовой политике, то продавцы вторички совсем плохи. Некоторые понимают момент и играют на понижение. Но большинство ведет себя так, как будто бы на дворе лето 2007-го.
Продавцы жилья продолжают тешить себя надеждами о том, что квадратные метры будут дорожать. Только этот мир иллюзорен. Реальность выглядит совершенно иначе.
На рынке жилья есть ведь еще застройщики, а не только продавцы «вторичных квартир». И застройщики опираются на коммерческие банки, а все вместе они могут рассчитывать на ЦБ. И это нормально.
Когда же ЦБ снижает ключевую ставку, а банки удешевляют ипотеку, то выигрывают именно застройщики. Почему? Потому, что цена квартиры у них ниже даже с учетом среднего качества отделки. Есть также банковские льготы при приобретении нового жилья, а покупатель уже не торопится. Он знает, что рынок на его стороне. Есть и люди, которые хотят получить жилье с отделкой под свой вкус.
Однако продавцы вторичных квартир уверены, что они предлагают уже готовое, а потому быстро обживаемое жилье. Это во многом так. И эта мысль стимулировала продажи долгие годы, пока рынок рос и увеличивался спрос, а покупателей, хватающих все подряд, была масса.
Люди еще не умели замечать, что комнаты класса «пещера» несовременны, окна и кухни малы, а коридоры или слишком велики или чрезмерно тесны. Они спешили.
Продавцы «вторички» не используют текущей возможности (фото: Юрий Смитюк/ТАСС)
В столице и Подмосковье старое жилье зачастую покупали приезжие. Им было не из чего платить аренду одновременно с выплатами банкам. Местные жители предпочитали покупать строящиеся квартиры.
Однако ситуация уже изменилась. Сейчас даже владельцы инвестиционных квартир призадумались, отчего сбываются прогнозы тех, кто говорит о снижении мировых цен на сырье и ослаблении рубля, а не тех, кто обещает доллар по 30 рублей и нефть по 110 уже совсем скоро.
«Может быть что-то не так?» задают они себе вопрос, а потом понимают надо продавать или сдавать в аренду. И это правильный подход: недвижимость должна приносить доход. Потому на рынке жилья растет предложение, а спрос уменьшается. Это так, даже если учесть, что после зимней паники покупатели оживились.
Предложение на российском рынке увеличится к концу года еще больше. За первое полугодие 2015 года, по словам министра строительства и ЖКХ, введено на 24,6% больше жилья, чем за аналогичный период 2014 года. Таков результат ожиданий прошлых лет, когда спад в экономике застройщики считали невероятным.
Сейчас он является фактом. Уже само это усиливает конкуренцию; за покупателя нужно бороться. Понимают ли это в большинстве своем продавцы «вторички»?
Рынок вторичного жилья долгие годы находился в симбиозе с рынком новостроек. Это касалось и спекулянтов, которые приобретали квартиры в процессе строительства и продавали с наценкой после сдачи дома. Как только ипотечное кредитование стало массовым, покупателей оказалось так много, что повышение цен начало казаться естественной чертой российского рынка жилья.
Особенно это выглядело нормальным в Москве, где старые советские квартиры в не самых лучших районах взлетели до цены дома в Италии или новой просторной квартиры в другой стране ЕС.
Могло ли это продолжаться бесконечно? Многие продавцы на вторичном рынке до сих пор думают, что только так и должно быть. Потому они ждут возврата хороших времен, не понимая: всякое время в экономике уникально, и если в каких-либо признаках оно повторяется, то не сразу. Было время симбиоза с застройщиками. Настало время конкуренции.
И в этой борьбе у продавцов вторичного жилья есть старое преимущество. У них все готово. Да, отделка зачастую не идеальна. Да, дома старые, а трубы в них немногим новее. Однако все действительно готово.
Только одно не готово: нет понимания, что старое жилье должно стоить дешевле нового в девяти случаях из десяти. Потому продавцы «вторички» отдают покупателя застройщикам без боя, без ценового соревнования.
И если строительные компании неповоротливы в своей ценовой политике и стратегии безоглядного возведения домов, то продавцы «вторички» совсем плохи. Некоторые понимают момент и играют на понижение. Но большинство ведет себя так, как будто бы на дворе лето 2007 года.
А между тем в экономике все явственнее приближение новой волны ослабления рубля. В прошлом году вызванный курсовыми колебаниями шанс был упущен всеми, кроме валютных спекулянтов.
Шанс этот прост: продать квадратные метры по цене ниже, чем у конкурентов, а затем перевести деньг в доллары, чтобы купить новое жилье с выгодой немного позднее. На экономическом языке это означает использовать волну.
Продавцы «вторички» не используют текущей возможности, как не поймали они волну и в прошлый раз на пике печальных событий 2014 года. Этим они помогут застройщикам, сохранив бессознательную верность союзу продавцов, задирающих цены.
Вот только союза этого уже не существует. И если крупные строительные компании кое-как могут остаться на плаву, то частников ждут большие проблемы.
Их уж точно никто не пожалеет.
Теги:
аренда, недвижимость, цены на жилье, жилье, квартиры
Закладки:
.
Подробнее читайте на vz.ru ...
