2020-12-4 14:12 |
Рынок офисной недвижимости инерционен, и итоги нынешнего кризиса можно будет подвести только в новом году. Впрочем, первые выводы девелоперы уже сделали. Арендаторы не спят Апрель и май 2020 года, когда бизнес преимущественно работал удалённо, показали, что эффективно действовать можно даже тогда, когда часть сотрудников и даже целые отделы находятся вне офисов. На основании полученного опыта многие компании начали пересматривать модели организации рабочего процесса, изучая различные сценарии. В не которых компаниях на удалённо–смешанный формат было переведено до 80% штата. Всё это привело к увеличению свободного предложения. По данным Knight Frank St Petersburg, до конца 2020 года доля вакантных площадей может достичь 5,6% в классе А и 7,1% в классе В. Офисные компании массово пересматривают условия аренды: добиваются снижения ставок, сокращают занимаемые площади, а то и вовсе переезжают из более дорогих объектов класса А в менее дорогие класса В, а из В — в С. Увеличение предложения может привести к снижению запрашиваемых арендных ставок. По прогнозу Knight Frank St Petersburg, к концу года средневзвешенный показатель в классе А может составить около 2200 руб./м2 в месяц, а в классе В — 1540 руб./м2. Количество запросов от клиентов на аренду в 2020-м находилось на стабильном уровне, однако они скорректировались по площади и бюджету. По данным Bright Rich | CORFAC Int., с начала года общая площадь арендованных и проданных помещений составила 241,3 тыс. м2. Средняя площадь сделки при этом по сравнению с прошлым годом даже несколько увеличилась — до 550 м2 (в прошлом году этот показатель был равен 510 "квадратам"). Наиболее востребованными оказались Центральный, Петроградский и Московский районы, их доля в объёме сделок составляет 52%. В первые девять месяцев первое место по степени активности на рынке аренды офисных помещений продолжили занимать компании нефтегазового сектора. На их долю пришлась треть всех контрактов. Второе место у IT–компаний — 31%. Активно арендовали площади промышленные и строительные компании. На пятом месте предприятия сферы услуг для бизнеса, которые активно искали более дешёвые офисы меньшего размера с целью оптимизации издержек. Более активно сделки закрывались в III квартале (40% от общего объёма), на II квартал пришлось 27%. Это объясняется, конечно, пандемией и вызванной ею неопределённостью на рынке. Лидерами по объёму арендованных площадей стали бизнес-центры классов В+ и В — с ними суммарно заключён 71% сделок по аренде (135,9 тыс. м2). Доля сделок в классе А составила 29% (55,9 тыс. м2). Самой крупной сделкой стала аренда Mail.ru Group верхних этажей бизнес-центра "Сенатор" на Большой Морской ул. Общая площадь здания превышает 7 000 м2, сейчас свободными остаются 869 м2 на первом этаже, которые предлагают за 2000–2200 руб./м2. Верхние этажи экспонировались со ставкой 2500–3000 руб./м2, говорят консультанты по коммерческой недвижимости. Когда цель — покупка Если говорить отдельно о продаже, то эксперты по аналитике и оценке Bright Rich | CORFAC Int. отмечают, что за девять месяцев объём сделок составил 49,4 тыс. м2, что на 38% больше показателя прошлого года (35,9 тыс.). Средняя стоимость "квадрата" в наиболее востребованных бизнес-центрах классов B и B+ составила 100–130 тыс. рублей. Крупных сделок купли-продажи на рынке было две: одна в начале года, вторая в конце. В феврале "ФХК Империя" приобрела МФК "Ткачи" на наб. Обводного канала, 60, общей площадью около 10 тыс. м2. Сумма сделки, по оценкам экспертов, могла составить 1,1 млрд рублей. А в конце октября Российский аукционный дом за 594 млн рублей продал с торгов бизнес-центр "Монблан" на Большом Сампсониевском пр. Покупатель — малоизвестная компания "Норд Вуд". Сделок могло бы быть гораздо больше. Но покупатели ждут, когда цены на офисную недвижимость под гнётом карантина пойдут вниз, а владельцы бизнес-центров пока не готовы снижать свои запросы. Смена парадигмы Прирост новых офисных площадей в этом году был существенным: за первые три квартала введено почти 140 тыс. м2. При этом почти 80 тыс. м2 из этого объёма приходится на "Лахта Центр". Ещё одна громкая офисная премьера этого года — ввод бизнес-центра "Группы ЛСР" на Невском пр., 1, площадью около 10 тыс. м2. Здание пока пустует, хотя переговоры по нему ведутся. Новые БЦ будут вводиться в эксплуатацию по намеченным ранее планам, полагают участники рынка. Спрос на офисную недвижимость пока находится на прежнем уровне, то есть смысла замораживать строительство нет. Однако не всё будет построено в срок. С 2014 года офисный рынок Петербурга функционирует в условиях дефицита качественных площадей, и ежегодное их поглощение стабильно сохранялось на уровне 120–140 тыс. м2. По итогам 2020 года оно составит не менее 100 тыс. м2. Однако, по опросам участников рынка, треть компаний планируют увеличивать социальное дистанцирование между сотрудниками. В основном это крупные российские и международные корпорации. Ранее норма составляла 8–12 м2 офисных площадей на человека, сейчас некоторые стремятся к показателю более 14 м2. Достичь этого планируют не столько увеличением арендуемых площадей, сколько реорганизацией офисных пространств. Однако на рынке по-прежнему дефицит офисных блоков площадью более 1 000 м2 в БЦ классов А и B, поэтому пространства для манёвра у арендаторов не так много. Впрочем, само понятие "офис" будет меняться, говорят эксперты. Офисы перестают быть просто набором столов и стульев. Теперь компании должны будут — согласно своим потребностям, возможностям и рекомендуемым мерам безопасности — адаптировать новую модель рабочего места, перейдя в итоге из централизованного офиса в более гибкий, "рассредоточенный" формат. Материал подготовлен в рамках проекта ТОП-100 — 2020 .
Подробнее читайте на dp.ru ...
