В Екатеринбурге ситуацию на рынке офисной недвижимости можно назвать стабильной. Здесь сохраняется дефицит предложения и растут арендные ставки. В отдельных бизнес-центрах стоимость ежемесячной аренды квадратного метра в свободных офисах побила исторический максимум, достигнув отметки в 5000 рублей. О том, поддержит ли рынок такое ценообразование, почему инвесторы уходят с этого рынка и станет ли этот сегмент недвижимости интересен девелоперам, рассказал JustMedia.ru аналитик УПН Константин Октаев.   Дефицит сохраняется   На рынке офисной недвижимости по-прежнему сохраняется дефицит площадей. Так, в классе «А» и «В+» уровень вакантных площадей по итогам прошлого года составил 1%, в «В» — 2,7%. За счет инвестиционной паузы, которая возникла в следствии высоких ставок ЦБ, появился мощный фактор сдерживающий предложение. В данной ситуации реакция рынка в основном ценовая. До конца 2024 года наблюдался рост арендных ставок, в течение года — рост цен в сегменте продажи.   Изменения ценообразования скачкообразные. Пока у управляющих компаний есть вакантные площади, то ценовой реакции рынка нет. Когда помещений не остается, а запросы продолжаются, то она возникает. Что касается сегмента продажи, то, в отличие от ставок аренды, в III квартале прошлого года рост цен прекратился. Последнее вызвано сокращением спроса среди инвесторов.   Инвесторы почти ушли из офиски   Доступ к заемным средствам для инвесторов офисной недвижимости практически отсутствует. Те, кто располагает живыми деньгами, предпочтет, скорее всего, держать их на депозите, чем входить в рынок офисов. Такая практика есть не только среди профессиональных инвесторов, но и застройщиков, которые продали много квартир в прошлом году и предпочли разместить средства на депозитах. Это даст им большую доходность, нежели повышение цен на квартиры и ожидание высоких доходов от реализации жилья в 2025 году. Инвестиции в офиску могут быть интересны только тем, кто рассчитывает на консервативную доходность в долгосрочном периоде — от пяти лет.   Арендные ставки в отдельных объектах бьют рекорды   По итогам 2024 году арендные ставки в классе «А» выросли в среднем на 30% до 3330 рублей за кв. метр. «В+» подорожал на 28% до 2190 рублей за «квадрат». «В» вырос в цене на 38% и предлагается сегодня в среднем по 1640 рублей за кв. метр. Аренда в «С»-классе за четыре квартала прошлого года выросла в цене на 15%. Квадратный метр в этом сегменте офисной недвижимости в среднем по рынку составляет 780 рублей за кв. метр.   В классе «А» в отдельных объектах появились предложения по офисам площадью до 500 кв. метров, но управляющие компании этих бизнес-центров выставили на них максимальный уровень ставок — от 3000 до 5000 рублей за кв. метр.       Утверждать, что такой уровень ставок будет поддержан рынком, преждевременно. Если будет какой-то локальный кратковременный спрос, то такой вариант возможен. Но, если площади будут поступать на рынок, например, сдадут новые объекты, то массовой тенденцией такое ценообразование вряд ли станет.   Что касается сегмента продажи, то здесь также отмечается значительный рост цен. Так, стоимость квадратного места на первичном рынке офисной недвижимости за год выросла на 22% до 216 тысяч рублей за кв. метр. На вторичке больше всего — на 31% — подорожал класс «В». Средняя цена предложения — 186 тысяч рублей за кв. метр. На 13% увеличилась средняя стоимость офисов в классе «С» до отметки в 72 тысячи рублей за кв. метр.   Девелоперы по-прежнему не стремятся в сегмент офисной недвижимости   Объемы продаж на рынке жилья прогнозируются ниже, чем в предыдущем году, но ожидать, что девелоперы развернутся в сторону офисной недвижимости, не стоит. Интерес застройщиков к возведению бизнес-центров существует в формате небольших объектов, либо в том случае, когда компания строит для себя, а свободные площади выводит на рынок.   Для возведения делового центра необходим доступ к денежным средствам. Проектное финансирование сейчас на этом рынке не работает, а, значит, реализация проекта возможна только в случае, если у застройщика есть собственные средства. А если такие имеют, то как я уже ранее отмечал, их предпочитают держать на депозите.   В данный момент в Екатеринбурге возводят три деловых центра. Первый — «Хайлайн» на Машинной –Ткачей. Предполагается, что его сдадут в III квартале 2026 года. Второй — бизнес-центра «Атлас Бизнес Клуб» на Металлургов, 68 «а». Стратегия реализации — продажа площадей. И третий — «Горизонталь» площадью 9500 кв. метров в переулке Базовый. 29. Последний планируется ввести в эксплуатацию в IV квартале 2025 года.   Новых проектов на рынке офисной недвижимости пока не заявлено. Всего в данный момент в столице Урала около 140 качественных бизнес-центров (Класса «А», «В+», «В») и около 200 объектов класса «С» и ниже.    

Подробнее читайте на justmedia.ru ...