2020-12-4 11:53 |
Закрытие ТЦ в первую волну пандемии не обернулось катастрофой для рынка торговой недвижимости. Однако планы дальнейшего развития отодвинуты на неопределённый срок. Копить, а не тратить По данным JLL, с начала локдауна доля свободных площадей в торговых центрах увеличилась всего на 0,4 процентного пункта — до 3,9%. Избежать более неприятных цифр позволили договорённости собственников с арендаторами и вывод новых объектов. Сейчас также готовится к открытию ТЦ "Спутник" и завершается строительство третьей очереди Outlet Village Pulkovo. Как ранее сообщали консультанты Colliers International, во II квартале открывались только продуктовые магазины. Сеть "Лэнд" закрыла два супермаркета, а книжная сеть "Республика" на время вообще покинула рынок, собираясь возобновить работу в 2021 году в новом формате. "Заполняемость наших ТРЦ существенно не изменилась. Происходит стандартная ротация арендаторов, открываются новые магазины. Преференции по арендным платежам получили все обратившиеся арендаторы. В результате индивидуальных переговоров была предоставлена скидка либо отсрочка платежа", — сообщили в пресс–службе УК "Адамант". В сегменте стрит–ретейла ситуация хуже. С начала года в основных торговых коридорах Петербурга закрылись 308 магазинов, кафе и ресторанов, их сменили 203 новых арендатора. В результате доля пустующих помещений составила 12,9%. При этом на Невском проспекте она достигла 14,9%. Арендные ставки, соответственно, сократились. В октябре они составили 70 тыс. рублей за 1 м2 в год (без НДС и операционных расходов), потеряв с начала года 10 тыс. рублей. В стрит–ретейле максимальная ставка снизилась с 13 тыс. рублей за 1 м2 в месяц (включая НДС) до 11 тыс. рублей. "Мы прогнозируем рост вакантности и перераспределение пустующих площадей между устаревшими ТЦ и современными качественными концепциями", — говорит Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге. Антикризисные меры Одно из очевидных последствий локдауна — снижение потребительского спроса. Так, летом посещаемость крупных ТЦ падала на 40–50%. "В ситуации неопределённости потребитель предпочитает избегать рисков и лишних трат. Соответственно, спрос на товары длительного потребления упал и ушёл в онлайн. Со снятием ограничений до 80% потребителей вернулись в ТЦ, но средний чек снизился", — полагает Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate. По данным УК "Адамант", после открытия ТРК отмечалось снижение посещаемости в районе 25%. В то же время покупатели торопились реализовать отложенный спрос. Но се годня этот ресурс исчерпан, а ситу ация по–прежнему неопределённая. "Снижение потребительского спроса наблюдается повсеместно. Можно говорить о снижении посещаемости крупных ТРЦ на 15%, районных ТЦ и галерей — примерно на 5%", — говорит Ольга Болотникова, исполнительный директор SRV в России. Одной из реакций на кризис со стороны собственников ТЦ могла стать продажа комплексов. X5 Retail Group ещё в июне выставила на продажу ТЦ на Пулковском шоссе за 1 млрд рублей. Желающих не нашлось. Но в Москве компания продала ТЦ "Миля" за 2,5 млрд рублей, запрашивая до кризиса 3 млрд. Обилия предложения по продаже ТЦ на рынке не наблюдается, утверждает Валерий Трушин. Заявленные объекты выставлялись ещё до пандемии. "Сегодняшний потенциальный инвестор сталкивается с крупными рисками в приобретении торговой недвижимости и сложно прогнозируемым восстановлением. Также многие активы залоговые", — поясняет он. Государство играет роль Меры поддержки рынка со стороны властей оказались не слишком убедительны. Открыто потребовать от собственников не взимать арендную плату власти не могли, но город выделил им 1,5 млрд рублей на частичную компенсацию платежей по налогу на имущество. Взамен собственники обязаны были снизить ставки. Однако ТЦ так и не вошли в список пострадавших от коронавируса отраслей. "Результат пандемии и принятых в связи с ней мер — падение арендного дохода ориентировочно до 50% в 2020 году по сравнению с 2019 годом. При этом отрасли не было оказано сколько–нибудь значимой поддержки: начиная от отсрочки уплаты основных налогов до прямых или косвенных компенсаций потерь от аренды. Хотя фактически арендаторам со стороны владельцев ТЦ предоставлены прямые и объёмные субсидии в виде скидок по аренде в размере до 85–90% договорной цены", — прокомментировал управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. Сроки смещены Трендом последних лет на рынке торговой недвижимости была реконцепция. По мнению аналитиков JLL, локдаун ускорил этот процесс. При этом владельцы ТЦ порой переоборудуют часть помещений под офисы, коворкинги, дарксторы и др. Но девелоперы пока ориентированы на точечную ротацию текущих арендаторов. Проекты, где реконцепция уже идёт, не останавливаются. Однако планы подверглись корректировке. В ТРЦ под управлением SRV глобальных изменений нет. "Мы скорректировали план маркетинговых мероприятий, что–то оптимизировали, но глобально все остаётся так, как было", — уточняет Ольга Болотникова. В УК "Адамант" произошёл пересмотр сроков. "Все проекты по–прежнему актуальны и только сдвинуты на более поздние сроки — от полугода до года", — пояснили в пресс–службе УК. По мнению Валерия Трушина, планировать реконцепцию с ориентацией на доковидный спрос сегодня неразумно. "Сейчас отрасль торговой недвижимости находится в состоянии стресса и подвешенного состояния. Самым неблагоприятным исходом станет повторный локдаун", — заключает он. Материал подготовлен в рамках проекта ТОП-100 — 2020 .
Подробнее читайте на dp.ru ...
