фото показано с : aif.ru

Какие работы надо провести в городской многоэтажке летом и осенью, чтобы свести риск аварий в холода к минимуму?

Когда вхожу в подъезд любого дома, машинально смотрю, как работает доводчик на входной двери, есть ли щели, хорошо ли закрываются окна — такая, своего рода уже профессиональная деформация — честно признался председатель правления одного из столичных ЖСК и доцент Московского университета имени С. Ю. Витте Кирилл Парфенов. И рассказал о том, как надо готовить современный многоквартирный дом к зиме.Алексей Дуэль, aif.ru: — Кирилл Виленович, что надо сделать, чтобы большой многоквартирный дом благополучно перезимовал? Кирилл Парфенов: — Надо проверить и привести в порядок отопительную систему и выполнить все работы, которые в теплую погоду делать лучше, проще и дешевле, чем в мороз. То есть заделать все щели и другие места потери тепла, восстановить уплотнители и т. д. А также привести в порядок кровлю. В принципе, современные дома и их инженерные системы — большинство домов периода массовой советской застройки относятся к их числу — один холодный сезон без летних профилактических работ продержатся. Но чем больше и лучше мы сможем сделать летом, тем проще, спокойнее, теплее и благополучнее пройдет зимний отопительный период. — Подготовка системы отопления — это та самая легендарная опрессовка?— Обязательно, но не только. После окончания отопительного сезона воду-теплоноситель сливают, а трубы промывают и заполняют водой. Иначе на их стенках отложится осадок, и просвет уменьшится. Кроме того, металл от контакта с воздухом начнет ржаветь. В назначенный день специалисты обслуживающей дом организации приходят со своим оборудованием и поднимают давление этой балластной воды до уровня, превышающего рабочее давление в системе во время отопительного сезона. Дальше смотрим — есть ли где течь. Находим — устраняем, ремонтируем, проводим контрольную опрессовку. Герметичность достигнута? Тогда все хорошо. Нашлись новые места утечки? Устраняем и производим новую опрессовку еще раз. И так до победного конца.— На какой раз обычно удается победить течи?— После капитального ремонта несколько лет может вообще не быть никаких проблем. А так все зависит от изношенности дома, состояния труб... Нам тут нет смысла спешить, мы очень заинтересованы, чтобы в период подготовки дома к зиме устранить все «слабые места», которые могут подвести в холода. Проводить аварийные работы всегда сложнее и дороже, чем профилактические. Чаще всего справляемся с двух раз: один раз поднимаем давление для проверки, второй — для контроля. Хотя возможны варианты. — Где обычно бывают течи? В квартирах или подвале?— Наибольшая нагрузка в системе отопления на лежаках — так называются горизонтальные трубы системы отопления, они находятся в подвале. Поэтому и течи почти всегда возникают там. В квартире могут быть проблемы, если собственник установил некачественные радиаторы отопления, устроил некие «обходы» батареи, чтобы была возможность самому регулировать температуру в комнате. Кстати, после таких работ при замене приборов отопления на улучшенную модификацию происходит разбалансировка системы отопления по стояку или даже в жилом доме в целом. Если собственник решил, произвести такие работы лучше сразу после завершения отопительного сезона и обязательно согласовывать с управляющей компанией или правлением ЖСК. Тогда качество их исполнения можно проверить летом в ходе опрессовки. И, если что-то сделано не так, еще будет время для исправления. Это много проще и лучше, причем всем: и собственнику, и соседям, и обслуживающей организации.Зиму решает лето— Почему на первом и на последнем этажах всегда или очень холодно, или очень жарко зимой?— Все зависит от того, как устроена в доме система отопления. Если система отопления устроена как у нас, с нижним розливом, то теплоноситель — горячая вода, поданная в дом, распределяется по подъездам, проходит через элеваторные узлы и начинает подниматься вверх. Проходит через все трубы и батареи первого этажа, потом — второго, третьего и так дальше до самого последнего. В нашем случае — девятого. Естественно, в пути он остывает и к тем, кто живет наверху, доходит уже с меньшей температурой. Потом по другому стояку он спускается обратно в подвал, к элеваторному узлу.Есть дома, где использована обратная схема — с верхним розливом. Там, наоборот, чем выше этаж — тем горячее батареи. Теоретически эта схема чуть более удачна — первый этаж получает дополнительный обогрев за счет идущего из подвала тепла, получается эффект теплого пола, и в квартирах не так заметно снижение температуры теплоносителя в батареях. — То есть элементарно не хватает напора? Вы можете своими вентилями его поднять?— Температуру и давление теплоносителя на входе в дом устанавливают власти региона, ни председатель ЖСК, ни обслуживающая организация их никак изменить не могут. Но у нас есть другая штука. В воду, которая идет наверх, подмешивается часть «обратки» — воды с меньшей температурой, которая уже прошла по этажам. И вот тут у нас есть некоторая свобода маневра — можем пустить по трубам чуть более горячую воду или, если все жалуются на жару, немного снизить ее температуру. Доступный нам диапазон изменений — градусов десять. В квартире с качественными окнами и хорошей теплоизоляцией входной двери это изменит комнатную температуру на два-три градуса. Для тех, у кого строит тонкая металлическая дверь и оконные рамы в щелях, никакой разницы заметно не будет. Есть еще один важный фактор — качественная теплоизоляция труб в подвале дома.Практически герметично— Что, кроме подготовки системы отопления, надо сделать летом ради зимнего благополучия?— Пока тепло, можно проводить замену и регулировку окон в подъездах, входных дверей, уплотнителей на них. Чем выше энергоэфективность дома, тем теплее. Внутри квартир мы ничего делать не имеем права, единственное исключение — стояки, проходящие через них, и другое общедомовое имущество, которое находится на территории собственников отдельных жилых помещений. Так что если у кого-то в квартире холодно из-за плохих оконных рам — мы ничего сделать не можем.Если надо — чиним или меняем плитку на лестницах у подъездов. Если этого не сделать пока тепло, придет ноябрь, начнет замерзать лед, он окончательно оторвет плитки, будем всю зиму скользить. Вообще, мы ведем реестр проблем, которые возникают в холодный сезон. И летом их одну за другой решаем. — Какие еще это могут быть проблемы?— Мы внимательно следим, что происходит в холодный сезон, по результатам получается список работ, которые надо постараться выполнить летом. Например, за год обычно поступает несколько обращений от жителей о протечках на стенах, холоде, появлении плесени. Значит, возникли проблемы с межпанельными швами или вентиляцией. Специалисты их фиксируют, наступает тепло — устраняют. Иногда требует ремонта или замены плитка на лестницах у подъездов. Если летом не заменить те, которые плохо держатся, то с началом заморозков их оторвет льдом, а поправить уже ничего будет нельзя. Так что с этим тоже надо успеть до наступления холодов. Бывают иногда и совсем детективные истории.— Например?— В одном из подъездов каждый раз, когда шел дождь, натекала лужа рядом со шкафом, в котором находятся антенные кабели, линии интернета, телефонные провода — слаботочные сети. Никак не могли понять, откуда она там берется. А потом обнаружили — один из провайдеров протянул свой кабель к нам на крышу и, опуская его в шахту, оставил натянутым, чего делать нельзя. Вода по проводу и затекала через отверстие в стене. Если бы кабель провисал, как положено, кольцом, она бы стекала в обратную сторону, а так попадала к нам. Вообще, доступ на крышу есть у многих провайдеров, слаботочные сети там — во множестве и изобилии. Сейчас готовим капитальный ремонт помещений машинных отделений лифтов — это такие надстройки над верхним этажом, где расположен двигатель, — надо будет распутывать эту паутину, снимать все... То есть теперь надо найти владельца каждого провода, предупредить... И это — целое дело.— С самой кровлей проблем много?— С самой кровлей у нас пока проблем относительно немного, гораздо больше проблем с теми же самыми лифтовыми. В этом году мы их обязательно должны капитально отремонтировать, но пока эти работы задерживаются из-за того, что июнь и почти весь июль шли сплошные дожди, кровельные работы практически по всей Москве не выполнялись. Сейчас специализированные организации наверстывают упущенное. А в остальном обслуживающая организация регулярно производит осмотр кровли, уборку, прочистку водоприемных воронок. Деньги и документы— Сколько стоит подготовка дома к зиме?— Очень зависит от того, сколько лет дому и в каком состоянии все его хозяйство. После капремонта расходы могут быть минимальные: промывка системы отопления, поверка измерительных приборов, восстановление теплоизоляции, регулировка. Но в любом случае, это не самая дорогая часть сметы. Все жители каждый месяц оплачивают расходы на содержание и текущий ремонт дома — по ставке, ежегодно утверждаемой правительством Москвы. В принципе, решением общего собрания собственников ставку можно увеличить, но мы в нее укладываемся. Получается сумма, которой мы располагаем. Примерно треть идет на санитарное содержание, уборку мусорокамер. прометание лестниц и другие работы: их перечень установлен властями. Кроме этого, в доме необходимо выполнять текущий ремонт и другие обязательные работы — провести освидетельствование лифтов, замеры изоляции, электросетей, проверка общедомовых приборов учета и много еще подобных важных дел. Так что подготовка к зиме составляет меньшую долю. Хотя в летние месяцы действительно есть «всплеск» расходов именно на эти цели.— Кто и как непосредственно выполняет работы?— Бывает по-разному. Есть очень богатые ЖСК или ТСЖ — например, там, где на первых этажах можно сдавать в аренду много нежилых помещений. У них есть возможность содержать штат дворников, электриков, сантехников... В нашем доме только жилые квартиры, да и сам дом по современным меркам невелик — 144 квартиры, — такой возможности нет. Поэтому у нас заключен договор подряда с обслуживающей организацией, их работники делают все необходимое, потом рассчитываемся по актам. Они знают наши возможности, так что находим такие варианты, чтобы уложиться в смету на ремонт и содержание, которую утверждают члены ЖСК. — Человек возвращается с дачи и хочет узнать, что было сделано в доме, не будет ли сюрпризов зимой. Как он может это проверить?— Все основные работы и их результаты недоступны наблюдению жителей. На сегодняшний день и подвалы, и чердаки закрыты для входа посторонних — это установленные требования безопасности. Так что своими глазами можно оценить разве что состояние уплотнителей на дверях и окнах подъездов. Но готовность к отопительному сезону всех коммуникаций принимает специальная комиссия. В нее входят представители ресурсоснабжающей организации (она обеспечивает отопление), жилищной инспекции, ТСЖ или ЖСК, обслуживающей организации. Подписанный акт этой комиссии доступен всем заинтересованным людям. В столице их выкладывают на портал «Дома Москвы» (https://dom.mos.ru/), в регионах есть свои аналогичные сайты.В проведении максимально полной, качественной подготовки дома к зиме заинтересованы как раз те, кто непосредственно этим занимается: ни один инженер или слесарь обслуживающей организации, ни один председатель ЖСК не хочет проводить дни и ночи в подвале, устраняя течи, меняя трубы, разбираясь со стояками и лежаками. Это тяжело, сложно и дорого. Чем больше мы выявим и устраним проблем летом, тем проще всем нам будет зимой.Кстати...Откуда берутся аварии?Кирилл Парфенов:— Даже самая тщательная подготовка к зимнему сезону не даст полной гарантии, что не случится никакой аварии. Ведь как бывает? При первой опрессовке обнаружили течь, вырезали кусок трубы, поставили новый. Повторную опрессовку она выдержала, первую неделю отопительного сезона — тоже. А потом вдруг лопнула. Оказалось, там был скрытый дефект, о котором никто не знал и знать не мог. В результате — авария, надо отключать отопление, проводить еще одну замену. За несколько часов дом, в котором не топят батареи, конечно, не остынет, тем более обычно перекрываем только один проблемный стояк. Но все равно это ЧП, исключить которое никакая профилактика не позволит. Самая частая проблемаПри запуске отопления в одной комнате батарея нагрелась, а в другой остается холодной. Знакомая проблема? Так бывает из-за того, что в теплоноситель попадает воздух, говорит Парфенов. Пузырь закупоривает трубу и не позволяет горячей воде пройти дальше. — Мы это называем завоздушка, если такое случается, приходит слесарь и спускает в этом стояке воду, — объясняет он. — После этого пузырь обычно уходит и циркуляция горячей воды по системе отопления нормализуется. Тогда все батареи сразу становятся одинаково горячими.

Подробнее читайте на aif.ru ...