Перед тем, как одобрить ипотеку, банк проверяет квартиру: нет ли там несогласованных перепланировок и проблем с документами.

Ипотека — это не только переплата по процентам, это еще и защита от мошенничества. Одалживая заемщику деньги на покупку недвижимости, банк берет эту недвижимость в залог, на случай если заемщик не сможет обслуживать кредит. Тогда финансовая организация заберет жилье, продаст его на аукционе, а вырученными деньгами компенсирует долг ипотечника. Именно поэтому банки тщательно проверяют объект залога и не дают жилищные кредиты на те квартиры, у которых сомнительные документы — финансовое учреждение должно быть уверено, что недвижимость ликвидна и на нее внезапно не предъявят претензии, например, наследники бывшего собственника. «При рассмотрении объекта недвижимости прежде всего учитываются риски утраты имущества (по тем или иным причинам), поскольку речь идет о предмете залога, которым обеспечивается выдаваемый ипотечный кредит. В первую очередь анализируются сам факт приобретения права собственности у продавца (приватизация, дарение, наследование или купля-продажа), сроки владения, причины снятия с регистрационного учета проживавших ранее жильцов, технические характеристики объекта недвижимости, соответствие кадастровым данным и данным техплана (например, аварийность состояния дома или наличие неузаконенной перепланировки в квартире). И конечно, проводится проверка на наличие обременений, залогов в отношении объекта недвижимости, а также анализ сведений о продавце (о банкротстве, судебных спорах, задолженностях, исполнительных производствах)», — рассказывает эксперт Дирекции финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.Что может обнаружить проверка банка?Например, в квартире могут оказаться потенциальные жильцы, имеющие право пожизненного проживания, но не зарегистрированные там. «Однажды на пороге может появиться незнакомый человек, который будет иметь законное право на регистрацию (по месту жительства) в квартире и фактически иметь право проживать в ней. Это относится к тем, кто был снят с регистрационного учета в связи с заключением в места лишения свободы или службой в армии, в связи с нахождением в специализированных диспансерах и интернатах, а также к не участвовавшим в приватизации несовершеннолетним и тем, кто отказался от приватизации (но по решению суда имеет право проживать)», — говорит Дайнеко. Могут нарисоваться и наследники, которые пропустили и восстановили срок вступления в наследство или успешно оспорили договор дарения.Если квартира покупалась в период, когда продавец состоял в браке, она считается совместно нажитым имуществом. При ее продаже обязательно должно быть согласие супруга. Если его нет, сделка может быть оспорена.Бывает, что продавец квартиры проходил лечение в психоневрологическом или наркологическом диспансере, был ограничен в правах или имел уже оспоренные судом сделки и, конечно же, он скрывает это. Банк проверяет, нет ли в квартире несогласованной перепланировки. Узаконивание такой перепланировки может дорого обойтись новому владельцу: регистрация потребует затрат, либо может не состояться вообще ввиду допущенных конструктивных нарушений и потребуется восстановление прежних характеристик объекта, говорит Дайнеко. На квартиру с неузаконенной перепланировкой банк ипотеку не даст.Может ли проверка банка заменить юриста и риелтора?Нет. Все-таки банк это не бюро расследований. Специалисты кредитной организации лишь оценивают степень рисков при рассмотрении объекта недвижимости для залога, не углубляясь в детали. Если уровень возможного риска высок, покупатель не получает одобрения на такой объект. «Наличие у продавца "свежего" договора дарения, недавнее вступление в наследство, отсутствие согласия супруга/супруги на продажу, отсутствие сведений обо всех переходах права собственности (при необходимости) и наличие судебных тяжб будут рассматриваться банком как факторы риска. В ряде случаев достаточно предоставить дополнительные документы и сведения (например, архивную выписку о переходах прав собственности с 1998 года), погасить долги, и появится возможность выйти на сделку», — поясняет эксперт.Проверка юридической чистоты, безусловно, полезная практика: несмотря на то, что проверку банк осуществляет прежде всего в своих интересах (оценивая риск утраты залогового имущества), для покупателя недвижимости это также полезно, добавляет Дайнеко.«Прежде всего потому, что проверка подтверждает добросовестность покупателя. Практически все судебные споры по оспариванию сделок купли-продажи связаны с понятием "добросовестный приобретатель". Согласно Гражданскому кодексу, это лицо, которое не знало и не могло знать, что приобрело имущество у лица, не имеющего право на отчуждение. Как можно доказать свое незнание? Выпиской из ЕГРН. Если в выписке нет сведений, препятствующих осуществлению сделки, то приобретатель "добросовестен" (п.6 ст. 8.1 ГК РФ). При самом негативном варианте (квартиру истребовали по судебному решению и деньги не вернули) добросовестного приобретателя защищает закон "О государственной регистрации недвижимости". У добросовестного приобретателя есть право на получение единовременной компенсации за счет казны РФ за утрату жилого помещения», — резюмирует она.

Подробнее читайте на aif.ru ...