2021-6-24 01:10 |
Из-за роста цен на недвижимость, доходность от сдачи ее в аренду снизилась, как и спрос на съемное жилье. Опрошенные АиФ.ru эксперты прогнозируют, что вложения в квадратные метры перестанут быть выгодными.
В прошлом году российский рынок недвижимости переживал настоящий бум — продавались (и с завышенным ценником!) даже те объекты, которые годами не интересовали покупателей. Ажиотажный спрос вылился в спекулятивный рост цен — в некоторых городах жилье дорожало на все 100%.Есть несколько причин, почему соотечественники бросились скупать квадратные метры. Во-первых, рекордно низкие ставки по ипотеке. Во-вторых, рекордно низкие ставки по вкладам — хранить деньги в банках стало элементарно невыгодно. В-третьих, девальвация рубля — граждане решили, что в квадратных метрах хранить сбережения надежнее, квартиру всегда можно сдавать, а можно и продать. Вот только спрос на аренду рухнул, а следом рухнули арендные ставки. Недвижимость становится менее привлекательным инструментом для вложения средств, признают опрошенные АиФ.ru эксперты. Доходность ниже, чем по вкладамИнвестиционная привлекательность недвижимости складывается как из уровня арендной доходности, так и потенциала роста цены на сам объект недвижимости, говорит независимый финансовый консультант Максим Бекенев.«В ситуации роста цены на недвижимость при достаточно стабильных ставках аренды можно говорить о снижении арендной доходности, выраженной в процентах. Например, рост цены жилой недвижимости в Москве за последний год примерно на 20% при практически неизменных ставках аренды означает снижение арендной доходности. То есть если год назад вполне реалистичная арендная доходность квартиры могла составлять 6% годовых, то при подорожании жилья на 20% и неизменной ставке аренды доходность снизилась уже до 5% годовых. То есть мы уже можем говорить про некоторое снижение инвестиционной привлекательности жилой недвижимости с точки зрения именно арендной доходности», — поясняет он.Как отмечает эксперт рынка недвижимости Екатерина Сивова, спрос на аренду не вырос и доходность от сдачи жилья находится на уровне 2-4% годовых. Для сравнения: ставки по вкладам превысили 6% годовых. «Инвесторов категорически не устраивают такие вложения, так как это очень низкий доход с учетом инфляции и амортизации объекта», — делится эксперт.Это то, что происходит сейчас, а в будущем арендодателей ждут новые факторы, из-за которых арендные ставки вряд ли вырастут. Во-первых, это демография. «Фундаментально выглядит так, что ценам и ставкам на аренду некуда расти: на рынок жилья выходят вчерашние студенты, рожденные в демографически провальном 1998 году (им сейчас по 23 года). Поколении более многочисленных детей начала 2000-х еще заканчивает школу», — говорит руководитель направления инвестиционного контента Банки.ру Елена Смирнова.«Население стареет, все меньше молодежи предъявляет и будет предъявлять спрос на квартиры», — соглашается президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич.За последние годы налоговики усовершенствовали мониторинг доходов и расходов граждан. Юрист, эксперт в сфере недвижимости Ольга Благовещенская уверена, что будет будет усилен контроль за сдачей квартир в аренду и уплатой арендодателем налогов, разумеется, с взысканием штрафов за попытку уйти от налогов. «Ну и конечно, будет усилен контроль банками за переводами физических лиц», — добавляет она. Котлован уже не тотРаньше граждане покупали квартиры на этапе котлована, а после завершения строительства перепродавали жилплощадь на треть дороже. Сейчас такая схема невозможна.«Уже нет значительной разницы при покупке объекта недвижимости на этапе котлована и при сдаче объекта. Если еще недавно люди зарабатывали на разнице до 35%, то сейчас на начальных этапах строительства объект стоит сразу как на вторичном рынке», — рассказывает Сивова.Переход первичного строительства на эскроу-счета минимизирует разницу цен при покупке квартиры на стадии «котлована» и ввода дома в эксплуатацию, понизив тем самым привлекательность новостроек для инвесторов, отмечает председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. За что купил, за то не перепродалПомимо рентного дохода инвестиционной характеристикой недвижимости еще является ее стоимость, на которую влияют динамика номинального ВВП и динамика реальных доходов населения. По обоим этим макроэкономическим параметрам у нас крайне туманные перспективы, признает Виталий Манкевич.«Недвижимость сложно продать, на это требуется много времени, если собственник хочет получить нормальную сумму за нее. К тому же, время идет, жилье изнашивается, требуются средства на его поддержание в надлежащем виде. Это дополнительные расходы. К тому же неизвестно, что может случиться с районом через несколько лет: может быть он превратится в некое "гетто" и стоимость жилья там резко упадет.Слишком много может произойти внешних факторов, которые не зависят от владельца квартиры, но могут негативно повлиять на ее стоимость, превратив в пассив», — подчеркивает профессиональный инвестор Марат Мынбаев. Коммерческий директор екатеринбургской ГК Василий Богинский замечает, что цены на недвижимость растут с ценами на все остальное. «Если сравнить динамику роста цен на недвижимость со стоимостью продуктов, услуг, да и курсов валют окажется, что они либо сопоставимы, либо недвижимость растет в цене меньшими темпами. То есть, вкладывая в недвижимость, на длинной дистанции теряешь деньги», — резюмирует он.
Подробнее читайте на aif.ru ...
