Судебная оценочная экспертиза: как и кто может оспорить кадастровую стоимость?

2021-12-1 11:57

Судебные экспертизы по уголовным делам и так проводили государственные эксперты. Что касается землеустроительной экспертизы и как её оспорить, все расскажем.

В октябре все обсуждали новость о том, что Министерство юстиции планирует передать в исключительную компетенцию государственных судебно-экспертных организаций восемь видов судебных экспертиз.

Эти планы у Минюста возникли после вступления в силу поправок в закон о государственно-экспертной деятельности. К статье 41 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности" добавили абзац о новой опции правительства – устанавливать "монополию" государственных экспертов на проведение конкретных видов экспертиз.

16 ноября Правительство РФ утвердило предлагаемый список:

Уголовные дела

судебная баллистическая экспертиза

судебная взрывотехническая экспертиза

судебно-психологическая экспертиза

судебно-психиатрическая экспертиза

судебная экспертиза наркотических средств, психотропных веществ и их прекурсоров, сильнодействующих и ядовитых веществ

судебная пожарно-техническая экспертиза

Определение рыночной стоимости земли и объектов недвижимости

судебная строительно-техническая экспертиза

судебная землеустроительная экспертиза

Судебные экспертизы по уголовным делам и так проводили государственные эксперты. Что касается землеустроительной экспертизы, то инициатива Минюста представляется профессиональному экспертному сообществу сомнительной.

Как сейчас оспаривают кадастровую стоимость и зачем государству понадобилась монополия на кадастровую оценку? Разбираемся в этой статье.

Как оспорить кадастровую стоимость земли?

Кадастровую оценку земли и объектов недвижимости регулирует ФЗ "О государственной кадастровой оценке" от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – ФЗ № 237-ФЗ).

Согласно ст. 21 ФЗ № 237-ФЗ, кадастровую стоимость определяют бюджетные учреждения, то есть государство.

Чтобы определить кадастровую стоимость земли учитывают совокупность факторов, например:

местоположение;

нахождение участка в границах зоны с особыми условиями использования территории;

ценообразующие факторы, согласно методическим указаниям.

Компании и граждане-владельцы земли вправе оспорить результаты кадастровой оценки. Порядок оспаривания описывает ст. 22 № 237-ФЗ. Перечислим ключевые моменты.

Когда можно оспорить кадастровую стоимость земли или объекта недвижимости

Если в записи о вашей недвижимости закралась ошибка. Например, оценщик неверно определил условия, влияющие на стоимость: местоположение, целевое назначение, разрешенное использование, аварийное состояние и др.

Если в отношении объекта недвижимости установлена рыночная стоимость на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кто рассматривает споры

Собственник может оспорить стоимость земли через суд или в специальной комиссии при региональных управлениях Росреестра.

Российское законодательство даёт ряд преимуществ тем, кто хочет оспаривать кадастровую стоимость в комиссии:

Сроки. Комиссия обязана рассмотреть заявление в срок до 30 дней.

Бесплатно. Вам не надо платить госпошлину.

Возможность оспорить решение комиссии. Не устроило решение комиссии – обращайтесь в суд.

Гражданин или компания могут подать заявление об оспаривании в уполномоченный орган субъекта РФ или МФР лично, почтой или через интернет, в том числе через Госуслуги.

Шаблон заявления о пересмотре кадастровой стоимости

В [наименование комиссии по рассмотрению споров

о результатах определения кадастровой стоимости]

адрес: [вписать нужное]

от [Ф. И. О./наименование заявителя]

адрес: [вписать нужное]

контактный телефон: [значение]

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" прошу пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - [указать объект недвижимости] с кадастровым номером [значение], расположенного по адресу: [вписать нужное], так как результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности заявителя, а именно: [вписать нужное].

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: [недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости/установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость].

[должность, подпись, инициалы, фамилия]

[число, месяц, год]

Что приложить к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости

- Выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Документ должен она должна содержать сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.

- Нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление подаёт правообладатель.

- Документы, которые подтверждают недостоверность сведений об объекте недвижимости, если гражданин или организация подают заявление по этой причине.

- Отчет об оценке рыночной стоимости в бумажном или электронном формате.

В спорах о кадастровой стоимости всегда назначают землеустроительную экспертизу?

Да.

Судебную землеустроительную экспертизу назначают, когда судьям нужно разрешить вопросы, требующие специальных землеустроительных знаний в области геодезии и кадастра объектов недвижимости.

Когда землеустроительную экспертизу назначат в 100 из 100 процентов случаев:

- в делах об оспаривании кадастровой стоимости земли и объектов недвижимости;

- в делах о разделе и объединении участков, установлении их границ;

- в делах о признании прав собственности на землю и объект недвижимости.

Землеустроительная экспертиза – это процессуальное действие. Оно состоит из исследования (объект + правоустанавливающие и правоудостоверяющие объекты) и дачи заключения экспертом.

Кто может проводить землеустроительную экспертизу

Чаще всего землеустроительные экспертизы могут проводить кадастровые инженеры, обладающие соответствующим аттестатом, а также юридические лица, имеющие лицензию на осуществление геодезических работ.

В своей работе эксперты используют геодезические и документальные методы.

Геодезический метод – исследование участка с замером его с помощью специальных измерительных приборов. Итог: создание плана участка в специализированной компьютерной программе.

Документальный метод – анализ правоустанавливающих документов на землю или объект.

Из каких этапов состоит судебная землеустроительная экспертиза

Зачем государство хочет монополизировать судебную землеустроительную экспертизу?

Государство аргументируют передачу исключительных прав на проведение судебной землеустроительной экспертизы госэкспертам тем, что многочисленные "частники" отличаются недобросовестностью.

Статистика Росреестра показывает, как часто собственники земли оспаривают кадастровую стоимость:

20 746 – количество судебных споров в 2020 году.

12 040 – количество судебных споров за 9 месяцев 2021 года.

94,7% – доля выигранных собственниками земли дел из числа рассмотренных. В среднем они вдвое – с 284,6 до 139,97 млрд рублей – снизили кадастровую стоимость принадлежащей им недвижимости.

Каждый судебный спор – это обязательное назначение судебной землеустроительной экспертизы. В основном их проводят частные оценщики.

По оценкам представителей профессионального сообщества, только в Московском горсуде в 2020 году рассматривается не менее 4 тысяч кадастровых споров. В 100% дел судья назначал оценочную экспертизу. Нередко проводят и повторную оценку.

Понятно, что определить, насколько добросовестны все организации (прим. оценочных организаций и оценщиков сотни), предлагающие услугу "кадастровая оценка", крайне трудно. Поэтому аргумент "недобросовестность" применительно к негосударственным оценщикам без прикреплённой к нему статистики и развёрнутых пояснений вызывает недоумение.

Пока инициатива правительства, которая хоть и несёт в себе задачу по "очищению рынка", вызывает опасения.

Определяет кадастровую стоимость государственные бюджетные учреждения, находящиеся в подчинении Росреестра.

С 1 января 2023 г. установлением кадастровой стоимости, равной рыночной, также будут заниматься государственные бюджетные учреждения (прим.: в некоторых регионах эта норма уже вступила в силу).

Что будет с принципом состязательности в кадастровых спорах, если устанавливает рыночную стоимость государство и при этом оно же проводит судебную экспертизу по делам о переоценке? – таков основной вопрос.

Эксперты советуют: не тяните с пересмотром результатов кадастровой оценки земли и недвижимости. Обращайтесь за землеустроительной экспертизой прямо сейчас и начинайте тяжбу.

Материал подготовлен по данным сайта https://ceur.ru/library/articles/ocenka/item355895/ (Институ судебных экспертиз и криминалистики).

Подробнее читайте на ...

недвижимости стоимость стоимости кадастровой кадастровую земли экспертиза судебная

В России изменится налог на недвижимость

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости, из которой рассчитывается налог, необходимо заказать выписку из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН). Для этого нужно обратиться в МФЦ или воспользоваться порталами Росреестра или Федеральной кадастровой палаты, а также госуслуг. kapital-rus.ru »

2023-12-14 09:30

Фото: aif.ru

Жилищные перемены. Что нового ждет владельцев недвижимости в 2022 году

В 2022 году увеличится кадастровая стоимость недвижимости, вырастут тарифы на коммунальные услуги, вступят в силу новые правила пользования жильем. aif.ru »

2021-12-17 00:02

В 2022 году увеличится кадастровая стоимость недвижимости. Что это значит?

Кадастровая стоимость учитывается при определении суммы налога на недвижимость и налога при купле-продажи жилья (а также аренды, обмена квартиры), оформления права наследования. Чем выше кадастровая стоимость, тем выше сумма налога. aif.ru »

2021-11-29 12:32

Общая стоимость жилой недвижимости Москвы впервые превысила $1 трлн

Аналитики Savills подсчитали, что на октябрь стоимость всего жилья Москвы составила почти 74 трлн рублей, или более $1 трлн. Это максимальные долларовый и рублевый показатели за всю историю статистики жилой недвижимости в столице России, отмечается в исследовании компании. news.mail.ru »

2021-11-18 11:10

Фото: lenta.ru

Подсчитана общая стоимость жилой недвижимости в Москве

Аналитик Savills подсчитали общую стоимость жилой недвижимости в Москве, к началу октября 2021 года она составила 73,78 триллиона рублей или 1,02 триллиона долларов, что максимальный показатель за всю история ведения такой статистики. lenta.ru »

2021-11-18 01:25

Фото: dp.ru

Переоценка кадастра увеличит налоги для петербуржцев на 30%

Город готовится к новой кадастровой оценке недвижимости. В прошлом году собственники отбились от утверждения её результатов, но дважды такой щедрости от властей не ждут. Налоги по отдельным объектам вырастут на 20-30%. dp.ru »

2021-10-20 07:24

Насколько вырастет налог на недвижимость в Москве в 2022 году?

Сумма налога на недвижимость зависит от кадастровой стоимости жилья, а она в следующем году вырастет. aif.ru »

2021-10-12 14:14

Как понять реальную стоимость квартиры?

Чаще всего стоимость квартиры зависит от пожеланий продавца, а не от рыночных реалий. Рассказываем, как понять, сколько на самом деле стоит недвижимость. aif.ru »

2021-09-07 14:21

Фото: riafan.ru

Эксперты по недвижимости сравнили стоимость вторичного и первичного жилья в России

Стоимость вторичной недвижимости ниже, чем на рынке первичного жилья в 60% крупнейших городов России. Цена «вторички» растет более сдержанными темпами, подсчитали аналитики «Циан». riafan.ru »

2021-08-03 16:32

Фото: aif.ru

В тесноте, зато в обиде. Почему однушки — самые дорогие квартиры?

По сравнению с двушками или трешками, однокомнатные квартиры стоят дешевле. Но на самом деле квадратный метр в однушках самый дорогой. Почему так, рассказывает АиФ.ru. aif.ru »

2021-07-26 17:08

Фото: aif.ru

Зарабатываем на Балканах. Выгодно ли покупать недвижимость в Сербии?

АиФ.ru продолжает серию материалов об особенностях покупки инвестиционного жилья за границей. В этот раз очередь Сербии. aif.ru »

2021-07-22 16:21

Фото: dp.ru

Петербуржцы едут в область: рекорды на рынке загородного жилья обновились

Рынок загородной недвижимости продолжает расти. Объём продаж в первом полугодии вырос на 10,6%. Средняя цена покупки — на 4%, до 3,5 млн рублей. dp.ru »

2021-07-13 07:01

Фото: lenta.ru

Эксперт оценил влияние новых условий льготной ипотеки на стоимость недвижимости

Новые условия льготной ипотеки приведут к снижению спроса на недвижимость на первичном рынке из-за повышения процентной ставки. Согласно расчетам эксперта Константина Енина, для сохранения объема рынка и компенсации роста стоимости ипотеки застройщикам необходимо снизить цены на недвижимость на восемь процентов. lenta.ru »

2021-06-29 07:05

Фото: lenta.ru

Оценена стоимость недвижимости на черноморских курортах

За год рост цен на недвижимость на черноморских курортах составил в среднем 20 процентов. Отмечается, что причиной повышения стоимости квадратного метра стали переход на удаленную работу и переезд людей на юг, а также покупка квартир в инвестиционных целях. lenta.ru »

2021-05-09 23:27

Фото: aif.ru

Не ипотекой единой. От чего будут зависеть цены на недвижимость

На стоимость квадратного метра влияет и ключевая ставка Центробанка, и благополучие населения, и информационные «шумы». Вместе с экспертами АиФ.ru рассказывает о факторах, которые будут определять цены на жилье в ближайшем будущем. aif.ru »

2021-04-20 00:07