2021-2-3 00:11 |
Понять, что квартира проблемная, можно еще на этапе изучения объявления, на это указывают некоторые условия продавцов. Что это за условия и чем они опасны, вместе с экспертами разбирался АиФ.ru.
Покупка квартиры часто сопряжена с рисками. В случае с первичкой можно столкнуться с долгостроем, в случае со вторичкой — с проблемным жильем или даже с аферистами. При этом проблемное жилье и мошенников нередко можно вычислить на этапе просмотра объявления. Рассказываем, какие пункты в сообщении о продаже квартиры должны насторожить.Срочная продажаСразу оговоримся, что объявление, содержащее строчку «срочная продажа», может быть дано добропорядочным собственником, по разным причинам спешащим продать квартиру. Это, например, может быть альтернативная покупка жилья, переезд в другой город/другую страну, финансовые проблемы. Но, по словам д. э. н., профессора, заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ Александра Цыганова, за «срочной продажей» может стоять и желание скрыть дефекты квартиры. Без просмотровЕсли жилье продается «без просмотров», то основной риск заключается в том, что квартира, которая представлена на фотографиях, окажется вовсе не той квартирой, которая заинтересовала покупателя, рассказывает эксперт в сфере безопасности сделок с недвижимостью и минимизации рисков, руководитель бюро экономической и правовой безопасности Антон Гусев.Квартира «без просмотров» может оказаться в плохом состоянии и требовать серьезного ремонта либо иметь несогласованные перепланировки. Оба случая чреваты дополнительными расходами для покупателя. Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский добавляет, что отказ от показа квартиры может говорить и о поддельных документах на нее.Кстати, ставшие популярными после пандемии коронавируса онлайн-просмотры жилья тоже не гарантия того, что покупателю показывают именно ту квартиру, которую он выбрал. Гарантий, что недвижимость находится по тому же адресу, который указан в объявлении, нет никаких. «Еще до появления онлайн-просмотров существовала мошенническая схема: недобросовестные продавцы заменяли табличку с номером квартиры (иногда даже с номером дома), для того чтобы продать одну квартиру под видом другой. В этом случае покупатель рискует стать собственником квартиры с незаконной перепланировкой, с отсутствием ремонта, с соседями-дебоширами и с нарушениями санитарно-эпидемиологических норм. И это в лучшем случае. В худшем человек и вовсе может лишиться квартиры, если выяснится, к примеру, что дом, в котором она находится, является незаконной постройкой и подлежит сносу», — предупреждает Гусев.Низкая ценаСейчас цены на квартиры находятся на пике и, как рассказывают участники рынка, уходит даже неликвидное жилье (разумеется, по завышенным ценам), которое до 2020 года не продавалось годами. Конечно же, покупатели хотят приобрести квартиру как можно выгоднее. Этим и пользуются риелторы. По словам Цыганова, низкая цена в объявлении может быть приманкой, чтобы показать покупателю менее привлекательный объект.Без ипотеки Если же в описании условий покупки объекта недвижимости фигурирует фраза «без ипотеки», то велик риск того, что квартира по каким-либо причинам не пройдет экспертизу банка. «Этих причин может быть довольно много: от незаконной перепланировки до случая, когда квартира находится под арестом. Например, банк не одобрит ипотеку, если есть лица, которые сохранили право пользования данной жилплощадью, например незаконно выписанные несовершеннолетние или лица, отбывающие наказание в исправительных учреждениях. И в этом случае покупатель рискует познать соседство с такими лицами, ведь в случае восстановления их в праве пользования жилплощадью они по закону будут иметь право проживать в данной квартире», — делится Гусев.По словам Цыганова, сложности с оформлением ипотеки будут и в отношении продавцов из группы риска (одинокие пожилые пенсионеры, неблагополучные граждане) в тех случаях, если видна длительная судебная история из-за наследства.Только наличныеНасторожить должна и фраза «только наличный расчет». «К примеру, в Петербурге ее указывают продавцы псевдостудий (переделанных комнат в коммунальных квартирах). Как правило, в 80% случаев продаваемая недвижимость имеет незаконную перепланировку, что влечет за собой проблемы у будущего собственника», — подчеркивает Дмитрий Щегельский. Заниженная стоимостьНи в коем случае нельзя покупать квартиру, если продавец настаивает на занижении стоимости в договоре якобы для экономии на налоге. «Дело в том, что в течение трех лет с момента заключения сделки могут быть оспорены. Чаще всего это бывает, если продавец имущества в течение этого периода подает на банкротство. Тогда кредиторы оспаривают все ранее заключенные сделки. Сделка наверняка будет отменена, если стоимость в договоре будет заниженной. Поэтому рекомендуется указывать реальную стоимость имущества», — поясняет генеральный директор юридического бюро Юлия Комбарова. Как говорит Антон Гусев, если суд признает сделку недействительной и потребует вернуть жилплощадь владельцу, покупатель попадает в общую очередь кредиторов на возврат денежных средств и претендовать он сможет только на ту сумму, которая была указана в договоре. «Более того, даже если с продавцом и квартирой все будет хорошо и сделка не будет признана недействительной, а покупатель просто решит продать ее в течение первых пяти лет со дня совершения покупки и сразу купить новую, то он потеряет большую сумму денег, если решит уменьшить сумму дохода (для уплаты налога) на сумму расходов при приобретении квартиры. Грубо говоря, покупатель будет платить налог с суммы разницы, возникшей между суммами продажи квартиры и покупки новой. И если в договоре на ту квартиру, которую он продает, будет указана неполная сумма, то разница получится существенной, а соответственно, и налог будет составлять довольно крупную сумму», — указывает эксперт.
Подробнее читайте на aif.ru ...
